La loi agraire Indonésienne est très différente des lois qui s’appliquent dans les pays occidentaux. Il est cependant possible d’investir à Bali en toute sécurité en respectant rigoureusement les procédures. Pour se faire certains notaires spécialisés présents notamment à Bali vous seront indispensables.
Concernant la terre certifiée en opposition avec la terre non-inscrite au registre national, il existe 3 catégories de droit en vertu de la loi :
1- Hak Milik (droit de propriété)
2- Hak Pakai (droit d’usage)
3- Hak Guna Bangunan (droit de construire)
En réalité les 4 moyens généralement utilisés par les étrangers pour accéder à la propriété en Indonésie sont les suivants :
I – Le Leasehold (Location longue durée avec extensions)
Il s’agit d’un contrat de location de 25 ans maximum négocié auprès d’un citoyen ou d’une société indonésienne qui est signé devant notaire avec la possibilité de renouveler. La durée de prolongation est négociée au cas par cas et peut le cas échéant être entendue et payée dès le départ par tranches de 25 années supplémentaires au maximum. Tous les types de sociétés indonésiennes (y compris les PMA) et toute personne physique y ont droit. Le contrat vous donnera tout pouvoir pour construire, modifier, exploiter commercialement et revendre. Légalement si aucune extension de la durée n’a été négociée (ce qui est en pratique extrêmement rare), le contrat prendra automatiquement fin à son terme et les constructions présentes ce jour-là reviendront de plein droit au propriétaire du terrain.
II – Le Hak Pakai (Droit d’usage)
Ce procédé est utilisé par les particuliers étrangers qui souhaitent investir à Bali en nom propre pour un usage privé. Limitation à un seul bien par couple marié. Ce droit d’usage est consenti par l’administration Indonésienne aux étrangers pour une durée initiale de 30 ans. Possibilité de le renouveler pour 20 ans puis encore 30 années supplémentaires soit un total de 80 ans. Les frais de renouvellement sont fixés par l’administration indonésienne (environ 1 000 € aujourd’hui). Le prix d’achat du bien correspond au prix du marché en pleine propriété. Il est donc beaucoup plus élevé que pour un achat en leasehold de 25 ans.
III – Hak Guna Bangunan (Droit de construire)
Conditions similaires au Hak Pakai mais ne concerne que les sociétés indonésiennes dont les PMA (sociétés à capitaux étrangers). Contrairement au Hak Pakai il est possible d’exercer une activité commerciale avec un Hak Guna Bangunan et le nombre de biens n’est pas limité.
IV – Hak Milik – Freehold (Achat à l’aide d’un prête nom indonésien)
Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un bien en pleine propriété en nom propre (Hak Milik), le bien sera acheté devant un notaire en son nom, il signera simultanément plusieurs documents vous donnant les pleins pouvoirs.
Cette méthode pratiquée pendant des années par certains notaires peut être contestée devant un tribunal. Nous déconseillons fortement d’investir à Bali en utilisant cette méthode.