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Comment acheter en Indonésie


La loi agraire Indonésienne est très différente des lois qui s'appliquent dans les pays occidentaux. Il est cependant possible d'investir en toute sécurité en respectant rigoureusement les procédures. Pour se faire certains notaires spécialisés présents notamment à Bali vous seront indispensables.

Concernant la terre certifiée en opposition avec la terre non-inscrite au registre national (BadanPertanahanNasional) il existe 5 catégories de droit en vertu de la loi agraire, 3 seulement intéressent les étrangers :

1- Hak Milik (droit de propriété)

Ce titre de propriété ne peut être obtenu que par un citoyen Indonésien.

2- Hak Pakai (droit d'usage)

Ce droit d'usage est consenti par l'administration Indonésienne aux étrangers (sous certaines conditions) pour une durée initiale de 30 ans. Possibilité de le renouveler pour 20 ans puis encore 30 années supplémentaires soit un total de 80 ans.

3- Hak Guna Bangunan (droit de construire)

Conditions proches du HakPakai mais ne concerne que les sociétés dont les PMA (sociétés à capitaux étrangers).

En réalité les 3 moyens généralement utilisés par les étrangers pour accéder à la propriété en Indonésie sont les suivants :

I –Le prête nom indonésien (Free hold)

Etant donné que seul un citoyen indonésien peut posséder un terrain (HakMilik), le bien sera acheter devant un notaire en son nom, il signera simultanément plusieurs documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l'acquisition, comme par exemple :

Il existe des montages plus complexes pouvant représenter plus de 10 documents différents.

Cette méthode pratiquée depuis des années par la majorité des notaires peut être contestée devant un tribunal. Elle a été mise en doute fréquemment par certains notaires et des personnalités politiques.

II - Le droit d'usage (Hak pakai)

Ce procédé est de plus en plus utilisé par les particuliers qui souhaitent acquérir un bien pour un usage privé en nom propre. Ce droit ne s'applique qu'à un seul bien par couple marié.

III – La location longue durée (Lease hold)

Il s'agit d'un contrat de location de 25 ans maximum qui est renouvelable et signé devant notaire. La durée de prolongation est négociée au cas par cas et peut le cas échéant être entendue et payée dès le départ par tranches de 25 années supplémentaires. Toute personne physique y a droit quel que soit sa nationalité. Le contrat vous donnera tout pouvoir pour modifier, construire, exploiter commercialement ou relouer les lieux. Si aucune extension de la durée n'a été négociée (ce qui est en pratique extrêmement rare), il prendra automatiquement fin à son terme et les constructions présentes ce jour-là reviendront de plein droit au propriétaire du terrain.

L'équipe de Bali Immobilier est à votre disposition si vous souhaitez des informations complémentaires.